SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ) DEFINE QUE ITBI DEVE SER CALCULADO SOBRE O VALOR DA TRANSAÇÃO E NÃO SOBRE VALORES ARBITRADOS PELOS MUNICÍPIOS.
A 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, o STJ, sob rito dos Recursos Especiais Repetitivos, firmou tese sobre o Tema 1.113. Segundo o acórdão proferido no âmbito do Recurso Especial n. 1937821:
1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
O Relator, Ministro Gurgel de Faria, asseverou que o artigo 35 do Código Tributário Nacional (“CTN) dispõe que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões, e que o artigo 38 do referido Código dispõe que a base de cálculo do tributo é o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado.
O Ministro considerou, ainda, que a valoração dos imóveis, seguindo critérios de localização e metragem, não impede que a avaliação de mercado de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, tendo em vista que a determinação do valor do imóvel depende de outros fatores e circunstâncias para o caso concreto. Ademais, explicou que a adoção do valor venal previamente estipulado pelo fisco, a administração tributária estaria declarando o ITBI de ofício, vinculando o cálculo, indevidamente, a critérios escolhidos de forma unilateral e sem considerar as particularidades de cada negócio.
Para o Ministro Relator, o valor da transação declarado pelo contribuinte deve presumir-se condizente com o valor de mercado do imóvel (boa-fé) e, caso o fisco não concorde com o valor atribuído ao negócio, poderá instaurar procedimento próprio para arbitramento da base de cálculo que entende correta, assegurando ao contribuinte o contraditório.
Esclareceu, por fim, que a adoção de um “valor de referência” pelo Município configura indevido lançamento de ofício do ITBI, em total afronta ao artigo 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.
A decisão do STJ reafirma e reforça as inúmeras outras decisões judiciais nesse sentido e que já vinham afastando o “valor venal de referência” – um arbitramento ilegal adotado por municípios – como base de cálculo mínima do ITBI. A decisão noticiada uniformizará a jurisprudência sobre o tema tão logo transite em julgado.
Destaca-se que contra a decisão favorável aos contribuintes, o município de São Paulo, parte do processo, apresentou novo recurso, visando a anulação da decisão ou, pelo menos, a manutenção do valor venal de IPTU como piso mínimo para o cálculo do ITBI, o que havia sido removido no resultado do julgamento. A municipalidade, do mesmo modo, requeri a modulação dos efeitos da decisão, para que a decisão não retroaja às transações imobiliárias ocorridas no passado.
Esclarece-se que, em que pese a decisão ser benéfica aos contribuintes, enquanto os municípios não adotarem o entendimento firmado pelo STJ, aos contribuintes somente restará a via judicial para afastar cobranças abusivas do ITBI.
Por fim, aqueles contribuintes que pagaram ITBI sobre uma base de cálculo maior do que o efetivo valor da transação nos últimos 05 (cinco) anos poderão questionar judicialmente para reaver esses valores. Para recuperar o valor pago a maior no passado, será fundamental que, nesses questionamentos, haja provas concretas que confirmem e validem o valor da transação imobiliária praticada.
O Alvarenga, Morais de Azevedo & Advogados conta com uma experiente e atuante no setor imobiliário e pronta para prestar os esclarecimentos necessários acerca do tema tratado neste artigo.
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